Большая европейская распродажа

Май 2013 | Компании и рынки

Опасаясь усугубления кризиса, европейские банки активно распродают активы по недвижимости, цены на которую сильно упали за последние несколько лет. По мнению экспертов, сейчас самое удачное время для покупки дешевой европейской недвижимости.

Банки вынуждены распродавать недвижимость, чтобы привести в порядок свои финансы в соответствии с требованиями регуляторов. Распродажа заложенной недвижимости с каждым годом становится все масштабнее. По прогнозу экспертов Cushman & Wakefield, в этом году европейские банки распродадут коммерческой недвижимости и кредитов на нее на сумму 25 млрд евро. В 2012 году банки продали недвижимости на 21,7 млрд евро. Около 50% этих сделок были отнесены к сфере коммерческой недвижимости.

Средний размер сделок по продаже долговых активов в сфере недвижимости за 2012 год вырос с 549 млн евро до 659 млн. «В этом году объем сделок в секторе REO (недвижимость, которая ранее была забрана банком за долги – прим. WEJ) будет расти, – говорит руководитель департамента корпоративных финансов компании Cushman & Wakefield Майкл Линдсей. – Большой объем сделок ожидается в секторе долговой недвижимости стоимостью выше 500 млн долларов. Рост продаж «плохой» недвижимости в диапазоне от 200 до 500 млн долларов сдерживается трудностью в привлечении заемных средств».

Более 90% сделок по продаже заложенной недвижимости в 2012 году произошло в четырех странах – Великобритании, Ирландии, Германии и Испании. Но больше всего прибыли приносит продажа долговой недвижимости в Великобритании. При этом ожидается всплеск продаж заложенной недвижимости на Пиренейском полуострове и в странах Бенилюкса, особенно после создания испанского агентства по управлению активами SAREB.

Анализ Cushman & Wakefield показывает, что в течение прошлого года девять из десяти крупнейших продавцов недвижимости были банки, основанные в Великобритании, Ирландии, Испании и Германии. Этот список возглавляет Lloyds Banking Group, который продал долговые активы на сумму в 6 млрд долларов. CRE Santander заработал на продаже активов 3 млрд долларов. И многочисленные агентства по управлению активами могут ускорить этот процесс. Так, Национальное агентство по управлению имуществом Ирландии (NAMA) уже завершило в этом году крупную сделку по продаже «плохих» кредитов на 85 млн долларов компании Northwood. Планы по продаже долговых активов есть и у немецких «плохих» банков FMSW, EAA и Hypothekenbank Frankfurt.

Сейчас банки прошли лишь четверть пути по сокращению балансов с помощью распродаж, выплат и списаний. У европейских кредитных организаций осталось недвижимости примерно на 600 млрд евро, подсчитали аналитики Morgan Stanley. Активность банков подогревают слухи о крахе еврозоны.

Банки также спешат с продажей своих проблемных активов, поскольку до конца подходят сроки среднесрочной аренды, и арендаторы вряд ли захотят продлить договоры по кризисным ценам. Особенно активно избавляются от недвижимости испанские банки. Они предоставляют своим покупателям значительный дисконт. Только за 2012 год с молотка аукционов, по субсидиям и просто с большими скидками ушло почти 85 тысяч таких объектов.

У инвесторов появилась возможность купить долговую недвижимость по рекордно низким ценам. Например, средняя цена на долговую однокомнатную квартиру в Бухаресте составляет 20 000 евро. Квартира-студия в столице Румынии, изъятая банком у неплательщика ипотечных кредитов, стоит в среднем 7000 евро, а в отдельных случаях цена может начинаться даже с 2350 евро.

Главными покупателями долговых активов становятся крупные американские инвестиционные фонды вроде Blackstone Group, Cerberus Capital Management и Lone Star Funds. В прошлом году Blackstone Group приобрела портфель торговой недвижимости в 321 млн долларов. Инвестор заключил сделку по приобретению 15 торговых центров в семи штатах США от компании Regency Centers Corp. В 2011 году фонд купил портфель из 588 объектов торговой недвижимости от Centro Properties Group за 9,4 млрд долларов.

Как говорил президент и основатель Blackstone Group Стефен Шварцман, это дает компании крупнейший объем капитала для инвестиций в индустрии в то время, когда существуют крайне привлекательные инвестиционные возможности, связанные с финансовыми трудностями у собственников и необходимостью уменьшения долговой нагрузки во всем мире. Сейчас недвижимость можно купить по цене ниже стоимости строительства, обладающей потенциалом для улучшения.

Но активами также интересуются другие покупатели: суверенные фонды отдельных стран, мелкие инвестиционные фонды и просто богатые люди. Покупать европейскую недвижимость сейчас собирается американская инвестиционная компания Hibernian Pacific Holdings. В начале этого года компания объявила о своих планах купить на континенте коммерческую недвижимость, а также выкупить у банков кредиты на ее покупку на 600 млн евро.

Массовая распродажа неликвидных активов на европейском рынке недвижимости привела к переизбытку предложения. Это способствует обвалу цен. В ближайшие пять лет в Европе на этом рынке будут выставлены на продажу активы на 413 млрд евро – в среднем по 83 млрд евро в год. Большая часть продаж придется на ликвидные рынки Великобритании и Франции.

Переизбыток предложения приводит к тому, что недвижимость в еврозоне дешевеет. В последнем квартале 2012 году стоимость недвижимости в странах еврозоны подешевела в среднем на 0,5%. В первом квартале 2013 году падение составило 0,7%. А по итогам 2012 года европейская недвижимость потеряла в цене на 1,8%.

Однако существенного обвала на рынке недвижимость Европы не произойдет, считает председатель совета директоров GVA Sawyer Камерон Сойер. «Банки вынуждены распродавать «плохие» активы, которые скопились еще с 2008 года, постепенно, чтобы не допустить обвала цен. В последние месяцы на рынке коммерческой недвижимости Европы наблюдается заметное улучшение, и банки пользуются этой ситуации, увеличивая продажи REO», – отметил он.

По его словам, сейчас банки пытаются уменьшить свои кредитные портфели всеми возможными способами. Однако пока очень немногие готовы предоставлять покупателям заемные средства на покупку недвижимости. «Впрочем, в разных странах ситуация разная, – говорит Камерон Сойер. – Например, в странах Южной Европы банки не могут пойти навстречу покупателям. В Германии и в скандинавских странах дела обстоят значительно лучше. Покупатели из этих стран становятся основной движущей силой».

Эксперты говорят, что сейчас самое удачное время для инвестиций в европейскую недвижимость. «Меры по «количественному смягчению», используемые центральными банками по всему миру, в конечном итоге вызовут волну инфляции, которую будет трудно контролировать. Сейчас очень много денег лежит на балансах банков и компаний. Даже физические лица копят наличные. Пока эти деньги не используются, поэтому инфляции нет. Однако как только эта огромная сумма денег начнет двигаться, то цены на товары, услуги и активы взлетят. Недвижимость не станет исключением. 2013 год станет удачным временем для покупки наиболее выгодных активов», – объясняет Сойер.

По мнению экспертов, самыми интересными для инвесторов территориями для скупки квартир, складов и прочих зданий и площадей можно назвать запад и север Европы. Туда уже давно съезжаются как крупные инвестфонды, так и мелкие инвесторы.

Чтобы привлечь финансирование, компании, инвестирующие в недвижимость, сейчас особенно заинтересованы в укрупнении. Крупным компаниям гораздо легче инвестировать в недвижимость. У таких игроков заемные средства гораздо дешевле. Это привело к оживлению на рынке слияний и поглощений в европейской недвижимости.

В январе американский фонд прямых инвестиций Cerberus Capital Management купил у Lloyds Banking Group за 200 млн фунтов британскую Admiral Taverns, которая управляет 1100 пабами. Чуть ранее британский фонд прямых инвестиций Terra Firma потратил 3,2 млрд фунтов на покупку Annington, которая сдает около 40 тысяч объектов жилой недвижимости Министерству обороны Великобритании.

Крупнейший британский траст, инвестирующий в недвижимость, Land Securities заплатил 110,6 млн фунтов за 42% в капитале X-Leisure. X-Leisure – владелец и оператор кинотеатров, ресторанов и фитнес-клубов.

Текст: Вера Козубова