Как стать владельцем старинной усадьбы?

Сегодня стать владельцем старинной русской загородной усадьбы, которая когда-то принадлежала славной фамилии Российской Империи, не так уж сложно. Московские усадьбы или подобная недвижимость в других территориях требует только терпения и, конечно, больших денег. Основные расходы придутся не на покупку, а на реставрацию и дизайн усадьбы, что, кстати, многие делают своими руками, и тут легче всего сойти с дистанции. Легко ли купить усадьбу?

Русская загородная усадьба своими руками

Усадьба Ольгово в Дмитровском районе два века принадлежала графам Апраксиным, блистательному дворянскому роду, из которого происходила царица Марфа Матвеевна. Встречались в династии и воеводы, и губернаторы, и генерал-фельдмаршалы. Семья владела 13 тысячами душ и несколькими поместьями, но именно Ольгово было фамильным гнездом, причем со знаменитым крепостным театром. Здание, завершенное в царствование Екатерины архитектором Франческо Кампорези, сейчас лежит в руинах. В 2000-х годах 55 га этого поместья купила одна из компаний Олега Дерипаски. Когда-то роскошное поместье планировалось превратить в не менее роскошный спа-курорт. Но гигантская стройка даже не началась. Руины классического особняка продолжают осыпаться.

Кирсан Илюмжинов примерно тогда же купил усадьбу графов Олсуфьевых Никольское-Обольяново, а Владимир Брынцалов имение Николо-Урюпино, в котором когда-то жили Голицыны, Долгорукие и Одоевские, а фрески писал знаменитый француз Буше. Своя историческая современная деревенская усадьба парк есть даже у Эдуарда Лимонова. Но Илюмжинов, несмотря на обещание государству-продавцу, за реставрацию так и не принялся, а особняк Брынцалова сгорел. Лимонов же расстался с женой и на восстановление дома решил не тратить сил.

«Жена моя привезла туда модных архитекторов. Архитекторы полазали в доме, поснимали его на мобильные телефоны. Посмотрели проект строительства дома и всей усадьбы, потом сказали, что проще снести дом и построить новый. Я сказал, что нет, дело не пойдет, дом мне именно и дорог. Жена обиделась, архитекторы надулись, а чего надулись, ведь денег все равно никаких не было. Летом меня там покусали в голову слепни, поскольку там пасутся крестьянские козы. Управляющий за небольшие деньги нанял бригаду таджиков, и они закрыли все окна и один угол крыши толстым пластиком, сделали примитивную ограду, скорее предохраняющую от скота, но не от людей» (Эдуард Лимонов).

Графские развалины

Самые крупные проблемы возникают, в основном, если замахнуться на масштабное землевладение с когда-то громким именем. Если покупать поместье поменьше, к примеру, около небольшого города, то все-таки есть шанс не потерять кураж. Риелторы все чаще сталкиваются с объявлениями «куплю усадьбу». Чтобы называться «усадьбой», по словам риелтеров, участок должен иметь площадь более 1 га, с домом не менее 700 кв. м. На рынке недвижимости таких предложений немного. По данным аналитического центра компании «Инком» – всего 10 % от общих объемов. В «Русской усадьбе» подсчитали, что, скажем, в Калужской области сохранившихся старинных усадеб 210 (это примерно одна десятая того, что здесь было до революции). Соответственно, коммерческий интерес представляют всего 10 – 15 из них. Главная проблема – в плохой сохранности. Например, сейчас компания «Фонд коммерческой недвижимости», работающая в Калужской области, продает усадьбу XVII века под Калугой и усадьбу XIX века недалеко от Тулы. И то, и другое находится в удручающем состоянии. Новому хозяину, если он найдется, придется их полностью восстанавливать.

«В большинстве случаев такие объекты находятся на балансе муниципальных властей, – рассказывает генеральный директор «Русской усадьбы» Вера Стерлина. – Администрация может выставить их на продажу. Цена обычно рассчитывается, исходя из рыночной стоимости земли. Приглашается оценщик, организовывается аукцион. Единственное безапелляционное требование, предъявляемое к покупателю, – историческую территорию нельзя застраивать. Восстановление же особняка и парка — вопрос более обтекаемый, жестких требований нет, это скорее рекомендация».

Директор девелоперской компании CENTURY 21 Elvert Collection Виталий Якушин, однако, говорит, что это далеко не всегда так: «Покупка у государства объектов с историей или же аренда под реконструкцию зачастую накладывают несопоставимо высокие обязательства на собственников или временных владельцев такой недвижимости. Это касается городских особняков и загородных усадеб. Наша компания совсем недавно напрямую столкнулась с этим. Мы планировали купить и реконструировать старинное здание в Костроме с главным домом, конюшней, хозяйственными постройками и даже полотняной мануфактурой (усадьба купца С.И. Ашастина, построенная в 1780-е годы) с перспективой открыть здесь гостиницу, но выставленные продавцом условия оказались для нас непосильными».

Вопрос имиджа

Иногда поместье с громким именем ценно всего лишь громким именем. Например, такую покупку как удачный маркетинговый ход расценивает Сергей Колосницын, директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty: «Историческую привязку к старинным усадьбам собственники используют как изюминку, развивая прилегающие к ним территории, чтобы привлечь покупателей и обеспечить достаточно высокий бюджет проекта. Так, в настоящее время компания Penny Lane Realty выводит в продажу усадьбу Бачурина, которая также имеет историко-культурное значение. Расположена она по Калужскому шоссе на территории Новой Москвы. Усадьба является собственностью частного лица, но при этом считается памятником архитектуры XVIII века. На землях усадьбы располагается пруд и парк из липовых деревьев. Надо сказать, что любое здание, которое будет построено в канонах этой архитектуры на территории проекта, будет признано усадьбой Бачурина и, соответственно, охраняемым памятником. План этого проекта согласован с Министерством культуры РФ и допускает строительство 22 индивидуальных жилых домов».

У Penny Lane Realty уже есть несколько таких проектов. Например, усадьба Покровское-Рубцово в Истринском районе Московской области. Это старинная вотчина рода Нащокиных, затем имение перешло к Голохвастовым, позднее к Морозовым. «Усадебный комплекс был передан в частные руки после пожара, – говорит Сергей Колосницын. – Власти Подмосковья заключили с собственником соглашение: разрешили использовать земли в окрестностях усадьбы под коттеджное строительство, если сама усадьба и прилегающие к ней великолепный регулярный парк с большим прудом будут восстановлены по всем канонам. Сейчас полностью восстановлен внешний облик усадьбы, вновь разбит регулярный парк с великолепным прудом. Коттеджная часть включает 78 участков площадью от 18 до 67 соток и домами площадью от 500 кв. м». А в восстановленном здании старинной усадьбы специально для жителей Покровского-Рубцова будет создан своеобразный «закрытый клуб».

Кому это нужно

Другое дело, если поместье покупаешь «для себя», а не «для фирмы». Старинную усадьбу можно превратить в современное родовое гнездо. На участке устроить прогулочную зону, завести рыболовное или коневодческое хозяйство, ферму. Это владение можно передавать из поколения в поколение, оно станет наследством целой династии. Стоимость вопроса — от 5 до 30 тыс. долл. за кв. метр, то есть в целом 1,5 – 2 млн долл.

Кстати, можно купить усадьбу уже с готовым проектом восстановления. Так, несколько лет назад продавалась усадьба «Золино» в Клинском районе, когда-то принадлежавшая князьям Пожарским. Предложение включало 64 гектара земли и проект восстановления: была полностью готова планировка главного дома, отрисован ландшафтный парк, размечены посадки и каскады прудов. За имение просили 13 млн долл. На реконструкцию предполагалось потратить примерно столько же.

Общественная организация «Русская усадьба» уже более 12 лет занимается исследованием и систематизацией старинных усадеб – в одной только Московской области описано 690 усадеб. Фонд всегда старается найти частных инвесторов на их восстановление. Как оказалось, самый лучший способ спасти развалину – обратиться к потомкам тех, кто ею когда-то владел. «Основная категория лиц, заинтересованная в покупке исторических усадеб, – это потомки старинных российских дворянских родов, которые желают вернуться в родные пенаты», – подтверждает Виталий Якушин. Так, например, внучатый племянник Лермонтова (и его полный тезка) купил и восстановил родовую усадьбу Середниково в Московской области. Сейчас сюда возят экскурсии.

Усадьбу можно также арендовать для проведения различных мероприятий. А владельцы усадьбы «Артемьево» в Мышкинском районе Ярославской области, также наследники когда-то жившей в усадьбе дворянской фамилии, превратили ее в ферму. Они не только занимаются сельским хозяйством, но и с удовольствием принимают туристов, показывая им историческую вотчину.

Превратить историческую усадьбу в туристический центр – один из возможных вариантов: чтобы в усадьбе можно было не только жить, но и получать доход. Самые выгодные условия для этого в Калужской области. Местные власти приняли закон, по которому старинные усадьбы предоставляются в долгосрочную аренду на условиях концессии. Причем аренду высчитывают по остаточной стоимости земли, и арендная ставка не меняется в течение всего срока пользования объектом (сейчас это 49 лет). Эти усадьбы стали интересны не только частным лицам, но и коммерческим инвесторам. Впрочем, и эти сделки не всегда заканчиваются удачно. Например, в 2011 году прокурорской проверке подверглось Троицкое, имение знаменитой княгини Екатерины Дашковой, подруги императрицы Екатерины. Это калужское имение, где работал великий Баженов, было передано в аренду «с обременением»: арендатор ООО «Серебряное кольцо» был обязан привести памятник культуры в благоустроенный вид. Но рука человеческая к поместью так и не прикоснулась. Кары, впрочем, оказались смехотворные: провинившаяся организация по делу в административном производстве оштрафована на 30 тыс. руб.

Текст: София Пономарева