Квартирный вопрос их испортил

Беспрецедентно мягкая монетарная политика, проводимая центральными банками по всему миру, начинает давать неприятные побочные эффекты на отдельных рынках недвижимости. Опасаться надувания пузырей стали не только Китай и его ближайшие соседи, для которых борьба с перегревом превратилась в рутинное занятие, но даже в некоторых странах Европы.

Для китайцев перегрев рынка недвижимости – не новость: власти страны в течение вот уже трех лет с переменным успехом стараются обуздать рост цен. В нескольких десятках городов были введены ограничения на приобретение семьями вторых, третьих и последующих квартир. По указанию регуляторов, банки ужесточили требования к получателям ипотечных кредитов. А в Шанхае и Чунгкине был запущен пилотный проект по введению местного налога на недвижимость. Однако подобные меры способствуют лишь временному охлаждению и срабатывают главным образом в те периоды, когда замедляется экономика в целом. Прошлый год не стал исключением. В его первой половине китайский ВВП притормозил, но в последние месяцы благодаря стимулирующей политике центрального банка вновь стал разгоняться. За ним последовали и цены на недвижимость. По данным Национального статистического бюро, в течение зимы жилье дорожало на первичном рынке большинства крупных городов. Это вызвало явное беспокойство в Госсовете, и он сделал серию заявлений о необходимости продолжать политику, направленную на подавление «избыточного» роста цен. Однако конкретика в этом вопросе появится лишь после того, как процесс передачи власти новому кабинету будет полностью завершен.

За метрами – к соседям
Китайский спрос доставляет немало неприятностей властям Гонконга. Этот автономный регион самостоятельно регулирует свой рынок недвижимости – один из самых дорогих в мире. На покупателей-нерезидентов приходится каждая пятая сделка, заключаемая на первичном рынке, и примерно половина его денежного оборота. Не удивительно, что цены на жилье здесь выросли почти на 120% с 2008 года. Если ситуация выйдет из-под контроля, последствия могут быть очень серьезными: по разным оценкам, от трети до половины банковских кредитов в Гонконге так или иначе связаны с рынком недвижимости. К тому же местное население страдает от дороговизны квадратных метров как мало где в мире. По оценкам компании Demographia, соотношение медианной стоимости жилья и медианного годового семейного дохода в Гонконге достигает 13,5 – это почти вдвое выше, чем в недешевом Лондоне, и в 4 раза выше, чем в среднем по США.

Власти пытаются стабилизировать сектор с 2010 года. Они испробовали все – от ужесточения условий ипотечного кредитования до налога на продажу недвижимости, ставки которого особенно высоки для тех, кто владел жильем менее года. И все равно список ограничений приходится постоянно пополнять: так, в феврале был удвоен налог на продажу объектов стоимостью более 2 млн гонконгских долларов. Кроме того, предыдущие попытки остудить рынок жилья привели к тому, что покупатели ринулись на рынок коммерческой недвижимости, и теперь администрации Гонконга приходится вводить ограничения и там. «Риск появления пузыря на рынке активов возрастает», – признал секретарь по финансовым вопросам Джон Цанг.

Слабые результаты усилий властей объясняются двояко. Во-первых, их действия с самого начала затрагивали преимущественно сторону спроса и не были направлены на расширение предложения. Во-вторых, в условиях привязки местной валюты к американскому доллару власти лишены возможности проводить самостоятельную монетарную политику и могут полагаться лишь на пруденциальное регулирование. «Мы не ожидаем внезапной и сильной коррекции цен на недвижимость в данный момент, поскольку низкие процентные ставки и ограниченное предложение оказывают поддержку рынку», – прокомментировали действия администрации Гонконга в рейтинговом агентстве Fitch.

Сингапур также стал жертвой азиатского «квартирного вопроса»: в конце прошлого года цены на жилую и коммерческую недвижимость достигли здесь исторических рекордов. В ответ на это правительство в очередной раз попыталось воспрепятствовать перегреву. Минувшей зимой в стране были повышены ставки налога на покупку жилья иностранцами и компаниями, увеличен минимальный размер первоначального взноса, а максимально возможная доля ипотечного кредита в стоимости приобретаемого объекта, наоборот, снижена. Из всей серии подобных шагов, предпринятых властями Сингапура, эти – наиболее жесткие, но насколько долговременным будет их эффект – вопрос открытый.

Потоки ликвидности оживили еще один традиционный центр притяжения любителей недвижимости – эмират Дубай, где цены на жилье в прошлом году выросли в среднем на 20%. Эксперты отмечают, что условия кредитования еще никогда не были столь благоприятными. Впрочем, на этом рынке бал правят наличные: по оценке Knight Frank, ими оплачиваются 70% всех сделок. Богатых покупателей из Индии, Пакистана, стран Ближнего Востока и России ипотека, как правило, не интересует. Пессимисты опасаются, что в эмирате слишком скоро забыли крах, пережитый в 2008 году. Тогда глубина падения цен была просто катастрофической – «дно» оказалось почти втрое ниже пиковых докризисных уровней.

Европа: «горячие точки»
Однако особенно неприлично выглядят рынки отдельных европейских стран, где признаки перегрева соседствуют с анемией в остальных секторах экономики. Так, в Швеции Национальный комитет по ипотечным гарантиям констатировал наличие «пузыря» на рынке жилья еще в августе прошлого года. Даже в худшие кризисные времена цены не подверглись коррекции. Но власти беспокоит не столько дороговизна квадратных метров, сколько неустойчивость ситуации. Задолженность домохозяйств по кредитам превысила 170% от располагаемых доходов, а значит, крах на рынке может иметь разрушительные последствия для финансовой системы. Поэтому в конце прошлого года шведский ЦБ повысил требования к капитализации банков в сегменте жилищного кредитования. Аналогичные меры приняли и в соседней Норвегии, где обремененность населения долгами еще выше – около 200% располагаемых доходов.

В Швейцарии «индекс пузыря», рассчитываемый банком UBS, по итогам 2012 года достиг 1,11. Это означает, что рынок недвижимости оказался в зоне риска (о появлении «пузыря» можно будет говорить, когда индекс пересечет отметку в 2 пункта). Аналитиков особенно настораживает положение дел в крупных городах – Цюрихе, Женеве и Лозанне. «Примечателен неугасающий интерес инвесторов к недвижимости, который находит отражение в рекордном числе заявок на предоставление кредитов для покупки объектов, не предназначенных для личного использования, – отмечают в UBS. – По-прежнему рекордно низкий уровень процентных ставок также продолжает двигать остальные индикаторы индекса вверх».

Обеспокоены положением дел и в Национальном банке Швейцарии. «Признаки дисбаланса усилились во второй половине 2012 года и достигли уровней, которые представляют угрозу для стабильности банковского сектора, а вместе с ним – и для всей экономики», – заявило его руководство. В этой стране помнят о тяжелых последствиях схлопывания «пузыря» в начале 90-х годов прошлого века, и не хотят, чтобы нечто подобное произошло на этот раз. Здесь, как и в других центрах притяжения дешевой ликвидности, регуляторам придется доказать, что кризис их чему-то научил. Мировая экономика, судя по всему, попала в зависимость от бесконечных раундов количественного смягчения, так что локальный перегрев рынков недвижимости – это только первые экзамены.

Текст: Анна Ким