Ловушка на Острове Свободы

В ноябре 2011 года кубинское правительство среди прочих экономических реформ легализовало торговлю недвижимостью. С этого момента жилая недвижимость перестала быть «мертвым активом», который легально можно было передать только лишь своим наследникам, и превратилась во вполне ликвидный товар. Вызвана ликвидация запрета на сделки с недвижимостью была в первую очередь стремлением к преодолению дефицита жилья, а также к сокращению нелегального жилищного рынка на Кубе. Два с половиной года спустя мы видим, что главная задача реформы не была достигнута, и рынок недвижимости Кубы находится на грани упадка.

В 1959 году Фидель Кастро ввел запрет на куплю-продажу жилой недвижимости на Кубе. В течение более пятидесяти лет после этого решения единственным способом сменить местожительство для кубинцев был обмен, совершенный по принципу подобия – новая недвижимость не должна была отличаться от старой ни по площади, ни по классу. И даже в том случае, если у семьи была необходимость расширить свою жилплощадь и, что более важно, средства, легальным образом такую операцию было не совершить. В то же время в других семьях ситуация могла сложиться совсем по-иному – излишек жилплощади. Например, бездетные семьи или пожилые пары могли бы предпочесть жить в более скромных по площади апартаментах, но парадокс заключался в том, что этот обмен был невозможен. Кроме того, по одной из неофициальных оценок, к 2011 году на острове существовало около 200 тысяч единиц вакантного жилья, при том что около трети кубинцев вынуждены были тесниться на нескольких квадратных метрах. Согласно переписи населения от 2012 года, население Кубы (11,2 млн) занимает 3,9 млн единиц жилья – т. е. в среднем 2,8 жителя на один объект.

Вступивший в должность в 2008 году Рауль Кастро оказался сторонником более прагматичного курса и уже в 2011 году после предварительного утверждения на шестом съезде Коммунистической партии Кубы опубликовал план реформ. Важное место в этом документе отводилось мерам по сокращению размеров государственного сектора и увеличению частного, а также сельскохозяйственной реформе и другим. В рамках борьбы с нехваткой жилья и «черным» рынком недвижимости Рауль Кастро предложил реформу рынка недвижимости, заключающуюся в снятии запрета на операции с жильем. Законопроект вступил в силу со 2 ноября 2011 года.

При этом купля-продажа недвижимости по новому закону разрешалась только гражданам Кубы, проживающим непосредственно на острове, или иностранцам, имеющим вид на место жительства (лица, приехавшие на остров по долгосрочному рабочему контракту или иностранные граждане, сочетавшиеся узами брака с кубинскими гражданами). Разрешается иметь в собственности два объекта недвижимости: один для постоянного проживания, другой для отдыха. Также необходимо официально подтвердить, что деньги на покупку были получены легальным путем. Что касается кубинцев, покинувших страну в первые годы социалистического правительства, то по местному законодательству они рассматриваются как субъекты, отказавшиеся от своих прав, и потому не имеют никаких оснований претендовать на недвижимость. Иностранцам, как и в старой версии закона, запрещено совершать операции с жилой недвижимостью, однако, по словам экспертов, в ближайшем будущем вполне возможно будут некоторые поблажки. Уже в 2010 году вступил в силу закон, дающий право иностранным инвесторам снимать в аренду землю на Кубе на срок до 99 лет. Эксперты отмечают, что возможность приобрести недвижимость на острове может быть предоставлена иностранцам, участвующим в строительстве и развитии новых курортов со всей необходимой инфраструктурой, которые планируется возводить совместно с иностранными корпоративными партнерами.

Примечательно, что сделка купли-продажи недвижимости на Кубе облагается налогами с обеих сторон. Покупатели платят налог на передачу активов, равный 4% от стоимости дома, а продавцы в свою очередь должны оплатить единовременный налог на прибыль в том же размере. Для целей налогообложения за стоимость дома берется цена покупки или юридически заявленная стоимость. Покупатели, продавцы и брокеры при этом нашли способ минимизировать свои потери от налогообложения. Все они единодушно заявляют, что на практике они платят 4% от юридически оформленной оценки стоимости дома, проведенной муниципальным управлением. Как правило, это лишь небольшая часть реальной рыночной стоимости недвижимости. Так, например квартира в Гаване выставлена на продажу за 30 000 CUC, а право собственности на нее оценивается всего в 149 CUC. И чаще всего реальная стоимость покупки не фигурирует в бумагах, давая обеим сторонам возможность сэкономить на налогах.

Спрос на сравнительно новом кубинском рынке недвижимости создается двумя категориями покупателей. Первый тип состоит из кубинцев, которые полагаются на свои собственные силы и сбережения, а второй – на деньги, поступающие из-за рубежа (от эмигрировавших членов семьи, иностранных друзей или супругов-иностранцев). В силу низкой заработной платы большинства кубинцев, жилую недвижимость сейчас в основном приобретают представители второй категории покупателей. Если ты не получаешь зарплату от иностранной компании или не имеешь связей за рубежом, то приобрести недвижимость фактически невозможно, ведь средняя ежемесячная заработная плата кубинца составляет около $ 20, а стоимость квартирки с одной спальней в Гаване начинается от $ 7000.

Всего за первые 20 дней действия нового закона, по данным кубинских СМИ, были осуществлены 364 продажи жилой недвижимости, 1579 объектов были переданы в дар, а также совершено 409 операций с одновременной куплей-продажей. С тех пор данные по сделкам с жилой недвижимостью не публиковались на регулярной основе, а 3 декабря 2013 года Министерство юстиции Кубы сообщило, что за первые одиннадцать месяцев 2013 года, было совершено 200 тысяч операций с собственностью, 80 тысяч из которых являются непосредственными актами купли-продажи.

Таким образом, главная цель реформы – борьба с дефицитом жилья – не была достигнута. Согласно дореформенным показателям за 2010 год, для того, чтобы адекватно удовлетворять потребности граждан острова, стране не хватало по меньшей мере 500 тысяч единиц жилья. По информации Национального жилищного института (National Housing Institute), опубликованной в сентябре 2013 года, для частичной ликвидации дефицита жилой недвижимости на Кубе необходимо ежегодно строить 60–70 тысяч единиц нового жилья. Реальные темпы на сегодняшний день значительно ниже необходимых показателей: 16 тысяч единиц возводятся силами государства и 8–10 тысяч усилиями самих домовладельцев. При этом отмечается негативная динамика – если в 2011 году было построено 32 540 единиц жилья, то в 2012 году только 32 103, а в 2013-м и того меньше.

Проведенная Раулем Кастро реформа безусловно расширила экономические свободы для 84% кубинцев, которые имеют собственные дома, и в целом стала позитивным шагом в области прав человека. Еще формирующийся кубинский рынок недвижимости имеет ряд характерных черт. Спрос на жилье сдерживается отсутствием наличных денег, необходимых для покупки, а возможность ипотечного кредитования пока не доступна для кубинцев. Интересно и то, что до 2011 года легально не существовало таких профессий, как брокер или риелтор. Таким образом, расширение рынка недвижимости (а это и была главная задача реформы) здесь сдерживается целым рядом факторов. Это и, как уже отмечалось выше, отсутствие ипотеки, и невозможность использовать свои дома в качестве залога для получения кредита, и сокращение количества новостроек при тенденции к обветшанию и полному разрушению вторичного жилья.

Текст: Ольга Ирисова