Оживление в секторе ипотечных инвестиционных трастов

Ипотечные инвестиционные трасты, испытывающие трудности в области привлечения капитала, активизируют свою деятельность. Согласно исследованию «Глобальные перспективы: деятельность ипотечных инвестиционных трастов в 2012 г.» (Global perspectives: 2012 REIT) компании «Эрнст энд Янг», из шести проанализированных юрисдикций, в которых действуют ипотечные инвестиционные трасты, наибольшая прибыльность в 2011 г. зафиксирована в Сингапуре.

Годовая прибыль паевых инвестиционных трастов в Сингапуре превысила 21,8%, что позволило сингапурскому сектору ипотечных инвестиционных трастов, оцениваемому в 30 млрд. долл. США, опередить по рентабельности аналогичные секторы в Японии (17,4%), Австралии (15,6%), США (15,6%), Великобритании (14,8%) и Франции (11,85%).

Как отметил Роберт Лиман, руководитель направления консультационных услуг «Эрнст энд Янг» для ипотечных инвестиционных трастов: «В целом состояние рынков, на которых работают ипотечные инвестиционные трасты, значительно улучшилось во втором полугодии 2011 г., причем данные первого квартала 2012 г. подтвердили эту тенденцию. Продолжение экономического роста в 2013 г. для многих из них будет зависеть от ключевых показателей региональной экономики, а также перспектив международной экономики».

Экономический кризис сильно повлиял на активность рынка IPO во всех секторах международной экономики, о чем говорится в отчете Global IPO update, вышедшем ранее в этом году. В 2011 г. активность на рынке IPO снизилась на 40%, в 2012 г. этот тренд продолжился. В отчете «Эрнст энд Янг» Global Perspectives: 2012 REIT указано, что в первом квартале 2012 г. Япония была единственной страной (кроме США), в которой ипотечные инвестиционные трасты смогли привлечь акционерный капитал на основе вторичного предложения акций.

Возрождение инвестиций в ипотечные трасты
Глобальный финансовый кризис оказал сильное продолжительное влияние на ликвидность рынка ипотечных инвестиционных трастов, однако сейчас на нем преобладает повышательный тренд. В целом объем инвестиций увеличился на 31% в 2010 г. Вместе с этим, согласно отчету «Эрнст энд Янг», ипотечные инвестиционные трасты стоят перед вызовом обеспечить рост в будущем за счет рациональных приобретений, тщательного управления активами и правильного выбора времени реализации активов, сохранив при этом надлежащую структуру капитала. «При выходе из рецессии ипотечные инвестиционные трасты сталкиваются с задачей, связанной с возвращением к экономическому росту, — сказал Роберт Лиман. – Многие из них уделят внимание внутренним источникам ростам, то есть поиску методов ведения бизнеса с большей эффективностью, меньшими затратами и совершенствованием характеристик активов. Вместе с этим мы ожидаем дальнейшего развития тренда, в соответствии с которым ипотечные инвестиционные трасты учреждают совместные предприятия с другими трастами или даже институциональными партнерами для снижения риска особенно при крупных портфельных закупках».

Согласно отчету за 2011 г., ипотечные инвестиционные трасты отдавали явное предпочтение офисной недвижимости и объектам розничной торговли. Инвестиции австралийских ипотечных инвестиционных трастов в офисную и промышленную недвижимость резко снизились в связи с переносом акцента на объекты розничной торговли: по сравнению с 2010 г. их инвестиции в объекты розничной торговли выросли в три раза (до 226 млн. долл. США). В Великобритании инвестиции ипотечных трастов в розничную торговлю увеличились вдвое до 3,1 млрд. долл. США. Они инвестировали в указанный сектор больше средств, чем во все остальные секторы коммерческой недвижимости вместе взятые. Во Франции и Сингапуре ипотечные инвестиционные трасты увеличили инвестиции в офисную недвижимость приблизительно вдвое в 2011 г. В Японии ипотечные инвестиционные трасты инвестировали в офисную недвижимость в два раза больше чем в жилую недвижимость.

Новые ипотечные инвестиционные трасты
В США, возможно, и в других странах «Эрнст энд Янг» ожидает усиления тренда, заключающегося в учреждении нестандартных ипотечных инвестиционных трастов. «Успешное развитие ипотечных инвестиционных трастов в предыдущие десять лет и преодоление ими экономического кризиса привлекает внимание к этой модели, — считает Роберт Лиман. – Мы видим рост интереса в среде владельцев корпораций, которые всерьез задумываются над созданием ипотечных инвестиционных трастов для передачи в их владение и под их управление непрофильных объектов недвижимости».

В последнее время ипотечные инвестиционные трасты учреждались в сегментах строительства жилья и помещений для хранения данных. Среди анализируемых сегментов находится также сооружение башен сотовой связи.

Австралия
Руководящие органы ипотечных инвестиционных трастов уделяют основное внимание привлечению инвесторов за счет повышения рентабельности вложений после двухлетнего периода, в течение которого они занимались укреплением балансов на основе реструктуризации долгов и продажи активов, особенно в США и Великобритании.

Франция
Благодаря высокой прибыли акции французских ипотечных инвестиционных трастов выросли в цене в первом квартале 2012 г. после падения в 2011 г. Однако акции ипотечных инвестиционных трастов продолжают торговаться с дисконтом к чистой стоимости активов на акцию (NAV), что ограничивает их способность привлекать дополнительный акционерный капитал. Вместе с этим, у трастов есть доступ к довольно дешевым источникам долгового финансирования; иностранные инвесторы проявляют все больший интерес к французским ипотечным инвестиционным трастам.

Япония
Японские ипотечные инвестиционные трасты пережили двойное потрясение, связанное с глобальной рецессией и волатильностью фондового рынка, последовавшими за землетрясением в марте 2011 года. Спустя год с небольшим сектор восстановился до состояния, позволившего вернуться к проведению IPO. Основной вызов для японских ипотечных инвестиционных трастов связан с выработкой принципов стратегии долгосрочного роста, например, диверсификации активов. Многие японские ипотечные инвестиционные трасты уделяют основное внимание офисной недвижимости.

Сингапур
Относительно молодой рынок сингапурских ипотечных инвестиционных трастов продолжает развtext-align: justify;иваться. Несмотря на сильное влияние глобального экономического кризиса перспективы его развития в следующем году выглядят неплохо, если международная экономика избежит серьёзных потрясений. Поскольку возможности для роста за счет приобретения новых активов сейчас ограничены, сингапурские ипотечные инвестиционные трасты сконцентрировали усилия на повышении эффективности управления имеющимися активами.

Великобритания
Правительство Великобритании последовательно следует цели развития сектора ипотечных инвестиционных трастов, особенно на рынке жилья, и принимает меры для стимулирования их роста. Кризис суверенного долга в европейских странах мешает реализации некоторых из этих мер, однако есть надежды, что дальнейшее восстановление сектора в итоге обернется ростом. Потенциальным препятствием является опасение, что британские ипотечные инвестиционные трасты могут быть скуплены частными инвесторами, так как их акции торгуются с большим дисконтом к чистой стоимости активов на акцию (NAV).

США
Рынок ипотечных инвестиционных трастов восстановился после близкого к краху состоянию, в котором он находился в 2008 г. В 2011 г. рентабельность вложений в ипотечные инвестиционные трасты превзошла рост индекса S&P 500 на 6%. Треть ипотечных инвестиционных трастов в США увеличила выплату дивидендов в прошлом году. Однако процесс создания новых ипотечных инвестиционных трастов шел медленно, а восстановление рынка недвижимости США было неравномерным. Одной из областей роста стал сегмент ипотечных инвестиционных трастов, акции которых не торгуются на официальном фондовом рынке. Несмотря на стоящие перед сектором вызовы, связанные со структурой комиссионных, информационной открытостью и оценкой стоимости, в перспективе возможен его дальнейший рост, а также регистрация на фондовом рынке некоторых крупных ипотечных инвестиционных трастов указанной категории.

Текст: Анастасия Яковлева

По информации пресс-службы: Эрнст энд Янг