Секрет сезонного блюда

WEJ начинает новую рубрику об инвестировании в развивающиеся рынки. Открывает ее американская компания Hines, первыми проектами которой были маленькие склады, тогда как сегодня в ее ведении крупнейшие бизнес и торговые площадки мира. В Россию Hines пришла более 20 лет назад.

Имени себя
История этой компании началась в 1947 году, когда молодой инженер Джеральд Ди Хайнс создал крошечную фирму. Она стала заниматься строительством складов и небольших офисных помещений. Это были только первые кирпичики на пути к крупным масштабам. Спустя 10 лет Shell Oil company наняла Hines, чтобы построить офис в центре Хьюстона. После чего в портфолио компании появились такие крупные проекты, как: The Galleria, Penncoil Place, Transco Tower и более 400 других зданий, эквивалентных по «высоте полета».

Сегодня Hines Interests Limited Partnership – одна из крупнейших в мире, с представительствами в 17 странах. В настоящее время компания занимается инвестициями в недвижимость, девелопментом и управлением собственностью.

Более 20 лет назад компания заинтересовалась развивающимися рынками, куда продолжает инвестировать до сих пор. В 1992 году Hines обосновалась в России.

Экологически чистый бизнес
Многие инвесторы знают с детства: вложение выгодное, если объект соответствует современным тенденциям. И сегодня, когда в мире все чаще говорят об экономии природных ресурсов, а именитые дизайнеры выпускают эко-коллекции, крупные компании все активнее выбирают для своих офисов «зеленые здания». По данным исследований Cushman & Wakefield, 70% европейских фирм-арендаторов отметили, что для них важно наличие эко-начинки в офисе, из них 40% особо подчеркнули, что «зеленая» среда является необходимым условием аренды.

Руководствуясь этой информацией, компания Hines в 2010 году провела «зеленую» реформу для бизнес-центра «Дукат Плейс III», построенного в 2007-м. Здание оснастили водомерными счетчиками, системой управления лифтами, установили контролеры для сантехнического и вентиляционного оборудования, датчики освещения, которые включают или выключают свет, в зависимости от «яркости» в помещении. И все это помогло сэкономить энергопотребление на 35%. Идея «зеленого» офиса понравилась арендаторам, и 100% площади в бизнес-центре заняли такие компании, как Goldman Sachs и Cushman & Wakefield, Clifford Chance и Citibank, а также Европейский банк реконструкции и развития. Высокие стандарты «Дукат Плейс III» оценили и в Соединенном Королевстве: бизнес-центр первым в России получил сертификат BREEAM – ведущий мировой стандарт об оценке экологии и экономической эффективности здания. А спустя два года компания продала «Дукат Плейс III» площадью 50 тыс. кв. метров за 370 миллионов долларов, тогда как, по оценкам специалистов, его минимальная стоимость была около 300 миллионов.

Подогнан по фигуре
Не только тягу к «зеленому» воплотила в своих концепциях Hines, но и тягу к стильному и недорогому. Так в России появился первый аутлет, представляющий собой комплекс брендовых магазинов одежды, которая круглый год продается со скидками. Совместно с компанией «Белая дача» Hines инвестировала в строительство двух Outlet Village Белая Дача в Ленинградской области и Подмосковье. Общий объем инвестиций в проекты – 166 и 160 миллионов долларов соответственно. Большая часть средств, которые Hines направила в аутлеты, – выручка после продажи «зеленого» «Дуката Плейс III». Но на этих торговых зонах компания решила не останавливаться.

В октябре прошлого года появились сообщения о том, что инвестиционный фонд Hines Russsia&Poland Fund под управлением Hines совместно с Espro Group и фондом «Атон» начал реализацию проекта строительства торгового комплекса «Киевский», куда войдут Outlet Village Киевский площадью 40 000 кв. метров и ритейл-парк. Общий объем инвестиций – 284 миллиона долларов. Первая очередь аутлета в 20 000 кв. метров откроется в 2014 году.

Сегодня подобные торговые центры есть во многих странах – в США и Франции, Германии и Японии, в Канаде и Индии. В них представлена спортивная, кэжуал и деловая одежда прошлых сезонов класса люкс и премиум. Инвестирование в этот сектор недвижимости – очень выгодная затея. По мнению экспертов, в России покупатели и ритейлеры уже готовы к появлению аутлетов, а по прогнозам специалистов рынка коммерческой недвижимости, в 2014 году общее количество «модных деревень» вырастет на 35%.

Помимо аутлетов, сегодня в арсенале американского девелопера складской комплекс «ФМ Ложистик», офисный центр «Гоголевский» (который компания приобрела за 100 миллионов долларов), элитный поселок «Покровские холмы» (его основные арендаторы – посольства Канады и США, IKEA, «Шеврон»). Кроме того, компания осуществляет управление и множеством других объектов, среди которых многофункциональный комплекс и офисные центры.

Успех американской Hines в России можно объяснить тем, что компания всегда стремится учитывать потребности рынка. Она идет в ногу с модой на «зеленое» и делает каждый свой проект адресным. Так, если речь идет о поселке для иностранцев, рядом с ним обязательно будет англо-американская школа. Hines как опытный повар, который точно знает, какое блюдо нужно подать именно сейчас. То есть, какой проект именно сегодня будет востребован.

Выгодно ли сегодня инвестировать в рынок российской недвижимости? Почему?
Какие особенности должен учитывать инвестор, вкладывая в российский рынок недвижимости?

Владимир Сергунин, директор по развитию бизнеса Colliers International в России:
– Несомненно, выгодно. Это обосновано рядом факторов, основной из которых, – повышенная доходность в сравнении с развитыми странами. Для примера, доходность недвижимости в Западной Европе колеблется от 4% до 6% годовых, в Восточной Европе – от 5,5% до 7,5%. В России доходность недвижимости колеблется в диапазоне от 9% до 13%, при этом страновой риск не превышает 200 – 300 базисных пунктов. Это делает Россию привлекательной для инвестиций, что подтверждается большим количеством европейских и американских инвесторов на нашем рынке, особенно в секторах офисной и торговой недвижимости. Помимо этого, Россия выгодно отличается своей локацией в сравнении с другими странами BRIC, что добавляет интереса со стороны европейских инвесторов.

Основные особенности связаны с нашим законодательством (прежде всего – бюрократизированностью системы, что заставляет инвесторов тратить больше времени на согласовательные и разрешительные процедуры в любых процессах, связанных с недвижимостью). Во всем остальном Россия весьма понятный и перспективный рынок даже для самых консервативных инвесторов, что подтверждается крупными сделками институциональных инвесторов, например, приобретениями Morgan Stanley ряда объектов в Москве и регионах РФ.

Павел Здрадовский, генеральный директор агентства элитной недвижимости Paul’s Yard Realty:
– Инвестировать в российский рынок недвижимости выгодно только в том случае, если владеешь реальной рыночной ситуацией. Первое и самое выгодное – новостройки в Москве. Но этот рынок занят, а площадки крайне ограничены, поэтому «купить билет» в город крайне сложно. Многие девелоперы начали охоту за площадками в присоединенной Москве. Однако есть большая разница: покупатели не воспринимают и не будут воспринимать присоединенную Москву как Москву, пока там не будет такой же инфраструктуры, как в Москве. Но парадоксально то, что рынок подмосковных дач и загородных домов при правильной концепции развития остается, на наш взгляд, самым перспективным.

По нашим данным, на сегодняшний день на рынке всего около 3000 клиентов в разных сегментах. Тем не менее, при детальном рассмотрении можно сделать совсем другие выводы: 1. Подавляющее большинство предложений – это морально устаревшие проекты, сделанные «под себя», требующие ремонта или реконструкции со значительно завышенными ценами. 2. Из 9118 предложений ликвидными являются не более 3% – 5%. 3. То, что является ликвидным, продается в среднем в течение шести месяцев. 4. Каждый участок имеет за пределами стойкую агрессивную среду. Поэтому, если сделать правильный во всех отношениях рыночный продукт загородной недвижимости, то прибыль может составить не менее 100%.

Евгений Семенов, партнер, директор департамента инвестиций и продаж компании Knight Frank:
– В целом интерес иностранных инвесторов к российскому рынку органичен, так как большая часть игроков – это те, кто уже работают в России некоторое время – от 2 до 10 лет. Это преимущественно инвестиционные фонды из Европы и Северной Америки. Доходность объектов офисной недвижимости на российском рынке составляет до 8 – 9% годовых, торговой – до 9 – 10%, индустриальной – не более 11%. С одной стороны, это высокие показатели, с другой, иностранные инвесторы зачастую предпочитают более стабильные и прозрачные рынки.

Любой инвестор должен предварительно провести исследование рынка, желательно привлекать профессионального консультанта. Также необходимо понимать юридические аспекты приобретения и владения объектом, получить рекомендации по налогообложению от аудиторов. Но нужно отметить, что это универсальные рекомендации, которые учитываются в любой стране, не только в России.

Текст: Дарья Гетманова