Восходящие звёзды мирового рынка недвижимости

Недвижимость играет всё большую роль в глобальных инвестициях, и состоятельные люди ищут новые альтернативные направления для размещения своих капиталов. Города мирового значения хоть и остаются излюбленными и безопасными местами сосредоточения недвижимых активов, ожидать от них большой и быстрой прибыли не приходится. На этом фоне на сцену выходят новые звёзды мирового рынка недвижимости, имеющие все шансы в течение следующих нескольких лет занять место на одном уровне с Лондоном или Нью-Йорком, а то и обогнать их по объёмам привлечённых инвестиций.

Рост интереса инвесторов к приобретению жилой площади и восстановление рынков недвижимости, которое происходило во многих регионах земного шара после североатлантического долгового кризиса 2008 года, были в первую очередь зафиксированы в городах мирового значения (экономические, финансовые и деловые центры международного и регионального масштабов). По данным совместного исследования «Candy GPS» компаний Candy & Candy, Savills World Research и Deutsche Asset & Wealth Management основной портфель недвижимых активов самых богатых людей планеты на 40% сосредоточен в пяти городах: Гонконге, Лондоне, Москве, Сингапуре и Нью-Йорке. В денежном эквиваленте это примерно $2,2 трлн. При этом к категории богатейших людей (или, как принято их называть в прессе, UHNWI — Ultra High Net Worth Individuals) аналитики относят только людей с частным капиталом, превышающим $30 млн, а их на нашей планете всего около 200 тысяч, или 0,003%. В руках UHNWI на сегодняшний день сосредоточено около 3% общей стоимости всей мировой недвижимости на сумму в $5,3 трлн. Больше всего недвижимых активов «сверхбогачей» располагается в Гонконге ($798 млрд), где основную роль до сих пор играют не иностранные, а китайские инвесторы. Интернациональный состав собственников недвижимости наблюдается в Лондоне ($676 млрд), который выделяется на фоне остальной пятёрки внушительной долей иностранного капитала в этом секторе. Одними из самых больших любителей «лондонских метров» являются представители Восточной Европы и в особенности русские. По оценкам агентства недвижимости Savills в прошлом году состоятельные россияне приобрели недвижимые активы в столице Британии на сумму в 180 млн фунтов. Ожидается, что в текущем году на волне бегства капитала из России и боязни новой волны санкций эта сумма может возрасти в четыре раза. Также в пятёрку городов с наибольшим притоком капитала в сектор премиальной недвижимости входят Москва ($263 млрд), Сингапур ($217 млрд) и Нью-Йорк ($164 млрд).

Что касается географии происхождения недвижимых капиталов, то тут пальма первенства у богатейших представителей Европы и Азии. Если оценивать стоимость всей премиальной недвижимости, находящейся в частных руках, то на долю UHNWI из Европы и Азии приходится почти 80% ($4,2 трлн). Интересно, что европейцы диверсифицируют свои инвестиционные портфели таким образом, что 31% приходится на недвижимые активы, у азиатов эта доля составляет 27%, а в среднем по миру — лишь 20%. В целом можно говорить о том, что недвижимость всё больше утверждается в звании основного и главного актива для инвесторов, ведь процент капитала, вкладываемого в этот сектор, увеличивается стабильно и повсеместно. Крупнейшими же инвесторами в недвижимость, согласно отчету Candy GPS, являются жители Германии, Японии и США, на долю которых приходится 39% недвижимых активов, находящихся в руках представителей сегмента UHNWI. И в то время как немцы предпочитают располагать свой капитал на внутреннем рынке, японские миллионеры инвестируют в недвижимость по всему миру. В целом немецкий вариант размещения частных капиталов в рамках одной страны или региона пока остается наиболее популярным: 92% операций с покупкой жилья осуществляются именно в границах одного региона.

Однако, учитывая постоянный и стремительный рост цен на жильё в городах мирового значения, в последние годы наметилась новая тенденция: рост интереса к премиальному сектору недвижимости развивающихся стран или городов «второго эшелона» стран развитых.

Будущие звёзды

Несмотря на предупреждения аналитиков о том, что недвижимость во многих странах переоценена и вряд ли сможет в будущем расти значительными темпами, глобальные инвесторы всё равно делают ставку на существующий бум в этом секторе. Так, согласно данным опроса инвестиционной компании Invesco, более половины респондентов заявили, что по сравнению с прошлым годом увеличили свои портфели недвижимости в надежде на долгосрочный рост. Западные инвесторы при этом до сих пор отдают предпочтение безопасным активам, но желание получить от них большую и скорую отдачу уже сейчас способствует росту вложений в более рисковые активы. Конечно, инвестировать в проверенный временем сектор премиальной недвижимости Гонконга или Лондона безопаснее, но и больших дивидендов такое размещение капитала не сулит. Куда перспективнее выглядят города, где недвижимость пока недооценена, но имеет все шансы показать высокие темпы роста в будущем. Показателен в этом отношении феноменальный рост стоимости недвижимости в Дубай, ОАЭ, где цены на жильё за первый три квартала 2013 года взлетели на 21,37%.

В отчете Candy GPS, подготовленном на основании данных департамента исследований компании Savills (Savills World Research), определено 12 активно развивающихся городов в различных странах мира, рост цен на недвижимость в которых вполне может превысить показатели таких гигантов, как Гонконг, Лондон или Москва. Уже сейчас по мере увеличения объёма инвестиций эти новые звезды глобального рынка недвижимости демонстрируют устойчивый рост цен на жильё, которые, однако, пока ещё значительно ниже, чем в городах мирового значения. С развитием этих городов, помимо общего усиления экономики, будет расти арендная плата и капитальная стоимость недвижимости, что сулит прозорливым инвесторам существенный прирост капитала.

«В рассматриваемом списке приведены самые разные города — от вполне традиционных центров, таких как Мельбурн (Австралия), до городов, расположенных в развивающихся странах — таких как Ченнаи в Индии, где живёт довольно много лиц с очень крупными состояниями», — отмечает Иоланда Барнс, директор департамента исследований компании Savills.

Помимо уже обозначенных Мельбурна и Ченнаи, в категорию потенциальных звёзд также попали Тель-Авив (Израиль), Майами (США), Чикаго (США), Дублин (Ирландия), Панама (Панама), Бейрут (Ливан), Стамбул (Турция), Кейптаун (ЮАР), Джакарта (Индонезия) и Лагос (Нигерия).

Все эти города объединяет их быстрый экономически рост. Ещё больше повышают их инвестиционную привлекательность такие факторы, как широкое распространение английского языка (что актуально для Мельбурна, Майами, Чикаго, Дублина и Кейптауна), наличие инновационного производства (Дублин и Тель-Авив), близость зелёной зоны или воды (Тель-Авив, Майами, Бейрут), благоприятные условия для международных компаний, а также высокий процент молодых и образованных жителей.

Текст: Кристофер Стейн